Glossar

Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden. Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos. Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind. Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind die unter Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen im Gesetz abschließend aufgezählt.

Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:

Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;
Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;
Kanalgebühren;
Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);
Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);
Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;
Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.
Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
Öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.

Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.

In Wohnrechtsangelegenheiten ist das Bezirksgericht immer die erste Instanz. Hier besteht auch keine Anwaltspflicht, d.h. die Verfahrensparteien brauchen keine Vertretung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Im gerichtlichen Verfahren besteht regelmäßig das Prozesskostenrisiko, dass die unterlegene Partei die gesamten Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten) tragen muss. Streitige Verfahren werden mit Klage direkt am Bezirksgericht anhängig gemacht. Dazu gehören z.B. Mietzinsklagen, Räumungsklagen und Kündigungen. Angelegenheiten, die im Außerstreitverfahren zu behandeln sind, können dagegen erst nach vorheriger Befassung der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht „abgezogen“ werden. Dies ist möglich, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten entschieden hat oder wenn eine Entscheidung vorliegt, mit der eine Verfahrenspartei nicht einverstanden ist.

Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen. Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn. In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen. Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.