Glossar

Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden. Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos. Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind. Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.

Der sogenannte Richtwertmietzins oder Richtwertzins kommt für Altbaumietwohnungen zu tragen, die vor 9. Mai 1945 errichtet und ab dem 1. März 1994 angemietet wurden. Er setzt sich aus dem Richtwert und den Zu- bzw. Abschlägen zusammen.

Der aktuelle Richtwertmietzins (Stand 1. April 2023) beträgt in Wien: € 6,67

Oft stellt sich heraus, dass die in Mietverträgen vereinbarten Zuschläge überhöht sind, bzw. das Gesetz hier sehr großzügig von VermieterInnen interpretiert wird. Regelungsmängel und die unklare Definition von Zuschlägen im Richtwertsystem führen dazu, dass VermieterInnen in der Praxis dazu neigen, bei den Zuschlägen sehr „kreativ" zu sein (wie z.B. nicht zulässiger Zuschlag für Kellerabteil, WC getrennt von Bad). Weil es keine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt (ausgenommen beim Lagezuschlag, dieser muss verpflichtend angeführt werden), werden in den Mietverträgen sehr oft Zu- und Abschläge gar nicht detailliert aufgelistet, sondern vielmehr ein „Gesamtmietzins" vorgeschrieben. Dies macht es für Mieter besonders schwierig zu erkennen, ob der Hauptmietzins korrekt ist.

Apropos Abschläge, auf diese wird seitens der VermieterInnen immer wieder gerne vergessen, besonders oft der gesetzlich vorgeschriebene Abschlag von 25% bei befristeten Verträgen. Aber auch Abschläge für geringere Kategorie (Kat. B minus 25%, Kat. C minus 50%) oder Erdgeschoß Straßenlage (minus 5-15%) finden sich so gut wie nie in den Mietverträgen.

Ein kostenloser Mietvertrags-Check bei den ExpertenInnen der Mieterhilfe zahlt sich also immer aus.

Zusätzlich können sich MieterInnen mit wenigen Mausklicks einen schnellen Überblick, ob ihre Miete korrekt ist, mit dem kostenlosen Wiener Mietenrechner verschaffen.

Ein Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum jährlich ab 01. April neu gesetzlich festgesetzten Richtwert, der den Wert der Wohngegend widerspiegeln soll. Dieser kann pro Quadratmeter Wohnnutzfläche veranschlagt werden. Der Lagezuschlag an sich, sowie auch die Höhe von jeweils gesetzlich zulässigen Lagezuschlägen, sind durch bundesgesetzliche Regelungen definiert. Änderungen der hierzu anzuwendenden Ausgangswerte sind ausschließlich auf Basis der geltenden Rechtslage durch Veröffentlichungen des Justizministers möglich.

Ein Lagezuschlag ist nur in folgenden Fällen zulässig:

Die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, weist eine Lage auf, die besser ist als die durchschnittliche Lage.
Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände wurden den MieterInnen in Schriftform bis spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben.

Dieser Lagezuschlag ist nur bei Wohnungen zu berücksichtigen, bei denen der Richtwertmietzins anzuwenden ist. Im Sinne einer transparenten, bürgerInnenfreundlichen und konsumentInnenenorientierten Dienstleistung wird von der Stadt Wien seit Jahr 1994 eine so genannte Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Darauf sind von der MA 25 (Magistratsabteilung 25 - Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) ermittelte Durchschnittspreiszonen ausgewiesen. Diese werden gemäß dem Gesetz und der geltenden Judikatur auf Basis der Kaufpreissammlung der MA 69 (Magistratsabteilung 69 - Immobilienmanagement) ermittelt. Die Veröffentlichung der Lagezuschlagskarte dient ausschließlich dazu, die Transparenz zu steigern. Außerdem bietet dies auch eine wichtige Unterstützung, um zu verhindern, dass ungerechtfertigte Zuschläge von den MieterInnen verlangt werden.

Die ausgewiesenen Lagezuschläge werden in der Regel auch von der Wiener Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten anerkannt und auch in deren Entscheidungen berücksichtigt. In strittigen Fällen ist jedoch ein Gutachten am konkreten Objekt über einen Sachverständigen einzuholen.

Ob bei Ihrer Wohnung ein Lagezuschlag zulässig ist und wenn ja, wie hoch dieser sein kann, erfahren Sie hier.