Glossar

Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind. Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen. Zur Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften. Der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006. Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen. Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Der sogenannte Richtwertmietzins oder Richtwertzins kommt für Altbaumietwohnungen zu tragen, die vor 9. Mai 1945 errichtet und ab dem 1. März 1994 angemietet wurden. Er setzt sich aus dem Richtwert und den Zu- bzw. Abschlägen zusammen.

Der aktuelle Richtwertmietzins (Stand 1. April 2023) beträgt in Wien: € 6,67

Oft stellt sich heraus, dass die in Mietverträgen vereinbarten Zuschläge überhöht sind, bzw. das Gesetz hier sehr großzügig von VermieterInnen interpretiert wird. Regelungsmängel und die unklare Definition von Zuschlägen im Richtwertsystem führen dazu, dass VermieterInnen in der Praxis dazu neigen, bei den Zuschlägen sehr „kreativ" zu sein (wie z.B. nicht zulässiger Zuschlag für Kellerabteil, WC getrennt von Bad). Weil es keine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt (ausgenommen beim Lagezuschlag, dieser muss verpflichtend angeführt werden), werden in den Mietverträgen sehr oft Zu- und Abschläge gar nicht detailliert aufgelistet, sondern vielmehr ein „Gesamtmietzins" vorgeschrieben. Dies macht es für Mieter besonders schwierig zu erkennen, ob der Hauptmietzins korrekt ist.

Apropos Abschläge, auf diese wird seitens der VermieterInnen immer wieder gerne vergessen, besonders oft der gesetzlich vorgeschriebene Abschlag von 25% bei befristeten Verträgen. Aber auch Abschläge für geringere Kategorie (Kat. B minus 25%, Kat. C minus 50%) oder Erdgeschoß Straßenlage (minus 5-15%) finden sich so gut wie nie in den Mietverträgen.

Ein kostenloser Mietvertrags-Check bei den ExpertenInnen der Mieterhilfe zahlt sich also immer aus.

Zusätzlich können sich MieterInnen mit wenigen Mausklicks einen schnellen Überblick, ob ihre Miete korrekt ist, mit dem kostenlosen Wiener Mietenrechner verschaffen.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt. Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:

der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.

Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag. Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften. Ein überhöhter Hauptmietzins kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung, Wertsicherung des Hauptmietzinses

Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung verlässt, darf er/sie Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:

an den/die EhegattIn, eingetragene/r PartnerIn oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.

Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.

Der/die VermieterIn muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind. Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den gültigen Deckelungsbetrag angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.