Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.
Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.
Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüberhinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle.
Der Teilanwendungsbereich erfasst prinzipiell Mietverhältnisse über:
- Mietgegenstände, die durch einen Dachgeschoßausbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
- Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
- Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
Im
Teilanwendungsbereich sind nur die Bestimmungen über die Befristungen und den Kündigungsschutz (§§ 29 bis 36 MRG), das Eintrittrecht im Todesfall
(§ 14 MRG) und die
Kaution (§ 16b MRG) anzuwenden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch im Teilanwendungsbereich des MRG die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet bleiben.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers kein Regress der Gesamtkosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein.
Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt diese Neuregelung auch für Untermietverhältnisse.
Siehe auch:
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes;
Geltungsbereich des MietrechtsgesetzesDie Kaution ist eine Sicherstellung für den/die VermieterIn. Damit können etwaige Mietzinsrückstände abgedeckt oder vom/von der MieterIn verursachte Schäden behoben werden. In der Regel werden drei Monatsmieten als Kaution begehrt. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer in der Wohnung befindet sich besonders wertvolles Inventar.
Ob die Kaution in bar übergeben bzw. auf das Konto des/der VermieterIn überwiesen oder in Form eines Sparbuches übergeben wird, ist Vereinbarungssache. Wird kein Sparbuch übergeben, muss jedenfalls der/die VermieterIn für eine entsprechende Veranlagung sorgen.
Die Kaution samt Verzinsung wird zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, die Wohnung zurückgestellt worden ist und keine Forderungen des/der VermieterIn bestehen.
Bei Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
